37.다음 자료를 활용하여 산정한 대상부동산의 수익가액은? (단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)

해설

1. 수익환원법(직접환원법)에 의한 수익가액을 구하는 문제이다. 수익가액 = 장래 순영업소득/환원율 2. 순영업소득 38,500,000원의 계산과정 공실손실상당액 및 대손충당금 = 가능총소득 44,000,000원 * 10.1(10%) = 4,400,000원 유효총소득 = 가능총소득 44,000,000원 - 공실손실상당액 및 대손충당금 4,400,000원 = 39,600,000원 운영경비(영업경비) = 가능총소득 44,000,000원 * 0.025(2.5%) = 1,100,000원 순영업소득 = 유효총소득 39,600,000원 - 운영경비(영업경비)1,100,000원 = 38,500,000원 3. 물리적 투자결합법에 의한 환월(이)율 0.07(7%)의 산정과정 (토지가격 구성비율 * 토지환원율) + (건물가격 구성비율 * 건물환원율) = (0.6 * 5%) + (0.4 * 10%) = 7%(0.07) 수익가액 = 장래영업순소득(38,500,000원)/환원율(0.07) = 550,000,000원