38.임대차에 관한 설명 중 옳지 않은 것은? (다툼이 있는 경우에는 판례에 의함)(정답률:알수없음)

해설

임차인의 권리로는 임차권/비용상환청구권/부속물매수청구권/토지임차인의 지상물매수청구권이 있다. 지문1: 대판 96다14517. 원칙적으로 임차인은 임차권 소멸당시의 토지소유자인 임대인에게 매수청구권을 실현할 수 있다. 이 때 임차인이 대항력을 갖추고 있었다면 임대인으로부터 토지를 양수한 제3자에게도 매수청구권을 실현할 수 있다. 지문2: 652조/대판 92다24998. 제646조는 강행규정이므로 이에 위한하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 무효이다. 거기에 판례는 "차임이 시가보다 파격적으로 저렴하여 임차인에게 불리하지 않다는 등의 특별한 사정이 없는 한 특약으로 포기할 수 없다."고 판시하였는데, 차임이 시가보다 파격적으로 저렴한 것은 임차인에게 불리하지 않게 되는 특별한 사정으로 인정하였다. 지문3: 대판 2001다42080/대판 2007다4356. 지상물매수청구권은 형성권이므로 임차인의 재판상 또는 재판 외에서의 행사가 있으면 지상물에 대하여 시가에 의한 매매 유사의 법률관계가 성립한다. 이때 시가란 매수청구권 행사 당시 현존하는 대로의 상태에서 평가된 시가 상당액을 의미하고, 여기에서 근저당권의 채권최고액이나 피담보채무액을 공제한 금액을 매수가격으로 정할 것은 아니다. (*다만, 매수청구권을 행사한 지상건물 소유자가 근저당권을 말소하지 않은 경우 토지소유자는 제588조에 의하여 위 근저당권의 말소등기가 될 때까지 그 채권최고액에 상당한 대금의 지급을 거절할 수 있다.) 지문4: 대판 89다카33043. 후순위저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선 순위저당권이 함께 소멸한 경우 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이더라도 소멸된 선순위저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하므로 이와 같은 경우의 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함되지 않는다고 할 것이고, 따라서 임차인은 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다. 즉, 선순위저당권이 말소기준권리가 되어 그보다 후순위에 있는 권리는 모두 소멸하게 된다. 지문5. 대판 73다2010. 임차인의 비용상환청구권은 임의규정이어서 포기할 수 있고 건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복수하여 임대인에게 명도하기로 약정한 경우 비용상환청구권을 미리 포기하는 특약으로 유효하다.